FISCALITÉ
LA PROCÉDURE POUR ACHETER UNE PROPRIÉTÉ EN ESPAGNE
1.1.RÉSERVATION DE LA PROPRIÉTÉ
La première étape est de confirmer votre offre et de retirer le bien du marché. Une fois les modalités d’achat discutées, le vendeur accepte l’offre et un accord contractuel est né, lequel est concrétisé par la signature du contrat de réservation et versement d’une somme de 3.000 à 6.000 € d’acompte pour réserver la propriété avant la signature du contrat.
Cette réservation est entièrement remboursable au cas où les contrôles effectués par nos avocats dévoileraient de possibles obstacles à la procédure d’achat.
Procédure de Vérification
A partir du moment où la propriété est « réservée » à votre nom, votre avocat fera alors toutes les démarches et investigations sur la dite propriété en consultant les différentes autorités afin de garantir que la propriété que vous êtes en train d’acheter est légale et libre de toutes charges et dettes.
Nous vérifions que les vendeurs sont bien les propriétaires légaux de la dite propriété. Dans le cas d’une propriété neuve, nous nous assurons que les constructeurs sont fiables et solvables et nous vous obtiendrons les garanties nécessaires pour que la propriété soit livrée selon les conditions accordées. Dans le cas de l’achat d’un terrain, nous réaliserons une étude topographique pour obtenir les mesures exactes et identifier ces périmètres. Cette étude inclus tous les détails : terrain constructible, surface, points d’accès …
Nos avocats vous garantiront par écrit que la procédure a été correctement établie et vous donneront une description précise sur tous les aspects de la propriété.
1.2 LE CONTRAT PRIVÉ
Dès que toutes les vérifications sont faites, un Contrat Privé sera rédigé et signé par les deux parties. Ce Contrat Privé expose les accords, les modalités de paiement et la date de signature de l’écriture. Pendant cette étape l’acheteur dépose un pourcentage sur le prix d’achat pour la réservation.
1.3 SIGNATURE DU CONTRAT DÉFINITIF
Le processus de vente de la propriété est finalisé devant le notaire, avec l’acheteur et le vendeur. Le notaire est un officier public dont le rôle est d’identifier l’acheteur et le vendeur, et de s’assurer que toutes les conditions requises soient bien réunies.
Si vous ne pouvez pas être présent à la signature de l’écriture, nous pouvons faire toutes les démarches nécessaires en votre nom, moyennant une procuration notariale. Cette procuration peut être établie, au départ, pour toutes les opérations d’achat et/ou vente.
a) Prise de possession de la propriété
L’enregistrement de l’écriture implique le paiement de tous les frais applicables sur la propriété et l’obtention du timbre final du registre qui garanti le transfert de la propriété. Cette procédure est une étape importante et à lieu lorsque toutes les écritures ont été signées et que vous avez pris possession de votre propriété. L’enregistrement prend environ deux ou trois mois auprès du Registre Foncier. Le notaire vous tiendra informé de la finalité de l’opération.
b) Services
Lorsque la vente sera définitivement enregistrée, nous nous assurerons que tous les services de la propriété (électricité, eau, ramassage de poubelle, etc…) soient bien au nom de l’acheteur. Si vous le désirez nous pourrons mettre en place des règlements par virements.
FORMALITES BASIQUES NECESSAIRES
Il existe diverses formalités basiques dont vous devez tenir compte lorsque vous êtes en train d’acheter une propriété en Espagne.
2.1. PROCURATION
Pour être votre représentant légal en Espagne, il est nécessaire que vous signiez une procuration en notre faveur. Avec cette procuration, nous pourrons signer les contrats, écritures, et tout type de documentation en relation avec votre processus d’achat. Nous mettrons en place cette procuration à votre convenance en Espagne ou dans le pays que vous désirez. Si vous signez la procuration dans un autre pays que l’Espagne, nous nous organiserons pour que celle-ci soit valide en Espagne.
2.2. N.I.E. (Numéro d’identification pour étrangers)
Le N.I.E. est un numéro d’identification que les étrangers utilisent en Espagne, et émis par la Police. Sans ce numéro d’identification il est impossible d’acheter une propriété en Espagne ou de faire les différents contrats de services (électricité, eau, etc…) L’obtention du N.I.E. demande un certain temps, il est donc important d’en faire la demande rapidement.
2.3. COMPTE BANCAIRE EN ESPAGNE
Il est essentiel d’avoir un compte bancaire en Espagne pour pouvoir contracter les services et effectuer les règlements par virements. Nous pouvons vous ouvrir un compte bancaire en Espagne en votre nom.
2.4. TESTAMENT
Bien qu’il ne soit pas obligatoire d’avoir un testament en Espagne, nous vous le conseillons vivement. Avoir un testament en Espagne facilite généralement les procédures. Sans un testament Espagnol, la finalisation d’une procédure d’héritage peut prendre jusqu’ à un an et demi ou deux ans. Les autorités espagnoles peuvent appliquer des pénalisations fiscales.
Selon la loi espagnole, lorsqu’une propriété est achetée par deux personnes vivant ensemble, si l’un d’eux décède, sa part ne passe pas automatiquement à l’autre personne.
TAXES EN ESPAGNE
L’achat d’une propriété en Espagne implique, tant pour les résidents que pour les non résidents, une série d’obligations fiscales qui doivent être remplies :
3.1. Taxes sur la transmission des biens et des procédures juridiques (ITP – AJD selon l’acronyme espagnol) et/ou IVA (TVA) :
a) Nouvelles propriétés :
La TVA est applicable à l’achat de nouvelles propriétés et terrains urbains. Elle s’élève à 10 % du prix d’achat, et 21 % pour l’achat des terrains urbains. De plus, des frais d’actes notariés de 1.5 % sont applicables (AJD taxe, taxe sur la transmission des biens et des procédures juridiques).
b) Revente :
Lorsque les propriétés ont déjà été transférées, la taxe applicable n’est pas la TVA mais la taxe ITP (taxe de transfert). Le taux est entre 8 et 10 % du prix d’achat de la propriété.
Rappel :
Le coût total associé à une transaction est normalement situé entre 8 et 11 % du prix d’achat (sans prêt bancaire).
3.2. IMPÔT SUR LES BIENS IMMOBILIERS (IBI selon l’acronyme espagnol) :
L’impôt de l’IBI doit être payé à la Mairie chaque année, en un seul paiement ente le 15 septembre et le 15 novembre. Nous vous proposons que ce règlement soit fait par virement bancaire de votre compte espagnol.
3.3. IMPÔT SUR LA FORTUNE :
Si vous êtes résidant en Espagne, vous devez payer l’impôt sur la fortune (Impuesto sobre el patriminio), lequel est applicable sur tous les biens que vous avez en Espagne (immobiliers, comptes bancaires et autres biens). Les revenus nets de plus de 700.000 € par personne ont l’obligation d’être déclarés, ou des revenus bruts de plus de 2 millions d’euros. Les taux sont de 0.2 % à 2.5 %. Une résidence principale de 300.000 € est exonérée de cette taxe.
3.4. IMPÔT SUR LE REVENU
Les non-résidents qui possèdent des propriétés en Espagne doivent déposer leur déclaration de revenus à l’administration fiscale. L’Administration fiscale prendra, comme revenu annuel, un pourcentage de la valeur des biens immobiliers. Ce pourcentage varie de 1,1 % à 2 % (selon la mairie). Sur ce revenu estimatif, l’impôt de non-résident sur le revenu, est de 24 %.
Nous vous informons que toute personne qui possède une propriété en Espagne, mais qui n’y réside pas toute l’année, devra désigner un représentant fiscal qui effectuera toutes les démarches nécessaires auprès des autorités fiscales. Nous pouvons nous charger de ce service.
3.5. LA PLUS-VALUE
Le paiement de la plus-value se fait sur l’augmentation entre le prix d’achat original d’une propriété et le prix de vente. Cet impôt appartient au vendeur et représente 21 % dans le cas des non-résidents.
Une personne qui achète une propriété à une personne non-résident doit retenir 3 % du prix d’achat qui sera versé aux autorités fiscales. Le vendeur a alors trois mois pour payer cet impôt. Néanmoins, il est important de souligner qu’il y a des situations ou l’impôt à payer est inférieur.
PRETS
Une personne qui achète une propriété à une personne non-résident doit retenir 3 % du prix d’achat qui sera versé aux autorités fiscales. Le vendeur a alors trois mois pour payer cet impôt. Néanmoins, il est important de souligner qu’il y a des situations ou l’impôt à payer est inférieur.
4.1. EXIGENCES
Pour obtenir un prêt en Espagne, vous devez remplir certains critères en relation avec votre capacité à réaliser les paiements, et en fonction de la valeur de la propriété que vous êtes en train d’acheter. Le quota ne devra jamais excéder 30 ou 35 % de vos revenus mensuels nets, étalé sur une période de 30 ans pour les règlements. En Espagne les crédits sont garantis jusqu’à l’âge de 70/75 ans.
4.2. MONTANT DEMANDÉ
En ce qui concerne le montant du crédit, les prêts officiels proposés par les banques sont, en règle générale, jusqu’à 60 / 65 % de la valeur de l’estimation de la propriété pour les non-résidents, et jusqu’à 80 % pour les résidents.
Comme dans tout prêt bancaire, la propriété agit comme la principale garantie ; si le client est incapable de faire face aux paiements, la banque peut saisir la propriété et la vendre pour récupération du prêt.